In tijden van woningnood Duitsland moeten oudere eigenaren via passende mediaberichten ertoe worden aangezet hun huizen te verkopen ten behoeve van jonge gezinnen. Dat ze vooral alleen maar extra betalen, wordt over het hoofd gezien.
Op 20 december 2023 werd een artikel gepubliceerd waarin de vraag werd behandeld naar de gevolgen als oude huiseigenaren hun eigendom zouden opgeven ten gunste van jonge gezinnen en naar kleinere appartementen zouden verhuizen. Dat artikel had niet zozeer betrekking op het aspect van de “eerlijkheid” van de huisvesting, maar vooral op de financiële gevolgen van het doorgeven van oude eigendommen aan jonge gezinnen. In de tekst werd gewezen op de aanzienlijke voordelen die de staat haalt uit meevallers op belastinggebied.
Op 19 december 2023 verscheen een artikel over hetzelfde onderwerp op SWR, maar dan met een meer sociale focus. Het team van ‘SWR-reporters’ heeft ook gekeken naar deze heel denkbare oplossing: het ruilen van oud (voorheen groot appartement) voor jong (nu groot appartement). Ook de ruil van appartementen voor huurders werd meegenomen.
Zo werd bijvoorbeeld de situatie beschreven van een echtpaar (“gepensioneerden”) dat hun huis verkocht en naar een huurwoningproject verhuisde. Ze hopen op een verkoopprijs van 500.000 euro voor het oude huis met 2.000 m² grond, die ze dan in de toekomst zullen moeten verkopen voor een maandhuur van momenteel ruim 1.300 euro; Dus jaarlijks zo’n 19.000 euro. Tegelijkertijd wordt de verkoopprijs, wanneer deze op de spaarrekening gaat, belast met vermogenswinstbelasting (een half miljoen bij 3 procent rente levert in eerste instantie een jaarlijkse belastingdruk op van 3.750 euro).
Wie denkt dat zoiets zinvol is?
In geschatte ronde cijfers betekent dit dat de verkoopprijs jaarlijks met bijna 25.000 euro wordt opgegeten (nieuwe huurlast plus roerende voorheffing), wat betekent dat het vermogen over 20 tot 25 jaar zal zijn opgebruikt (ook geschat zonder samengestelde rente). ). De eigen woning daarentegen behoudt zijn waarde zonder dat er huurlasten ontstaan. Wie denkt dat zoiets zinvol is? Deze kapitaalvernietiging die met de verandering gepaard gaat, wordt niet genoemd. Het rapport geeft geen antwoord op de vraag hoeveel de koper moet uitgeven aan publieke kosten (overdrachtsbelasting, notaris).
Een ander echtpaar besluit het appartement van 200 m² te delen en een huurder in een later gecreëerde granny flat van ongeveer 80 m² in dienst te nemen. In het rapport wordt niet vermeld dat er dan progressieve, opgepimpte inkomstenbelasting betaald zal moeten worden (hoewel tegelijkertijd gezegd moet worden dat de zakelijke kosten voor de omzetting wel zullen worden gedeclareerd).
De genoemde investeringskosten van ruim 100.000 euro voor het opdelen van een woning in twee aparte appartementen zullen waarschijnlijk niet rendabel zijn en zullen latere verkooponderhandelingen ook veel moeilijker maken, want welk jong gezin met ruimtebehoefte zou zich willen beperken in hun eigen bouwen om vreemden in een deel van het gebouw te huisvesten? om in uw eigen nieuwe huis te wonen? Ze kopen liever iets kleiners en dus goedkoper, vooral omdat ze dan geen huurder hoeven te verzorgen en extra belasting moeten betalen over de huurinkomsten.
Volgens de SWR zal deze renovatie begeleid worden door een architect die hiervoor in dienst zal worden genomen. De sponsor is het ‘Freiburg Energy Agency’, dat onder meer wordt gefinancierd door de stad Freiburg en de EU, d.w.z. via belastingen. Het als voorbeeld gedocumenteerde project is het enige dat na 22 consultaties werd uitgevoerd – wat betekent dat 95 procent van de inspanningen tevergeefs was.
“Neemt de ouderen de leefruimte van de jongeren af?”
Een ander voorbeeld is een bejaarde die op voorbeeldige wijze zijn behoefte aan woonruimte heeft verkleind. Hij vond een oplossing voor de ruimtelijke beperking. Hij heeft een berging “een paar kilometer verderop” van zijn nieuwe appartement gehuurd.
Ook hier is de extra inspanning die gepaard gaat met het huren van de opslagruimte en het scheiden van woonruimte van de ruimtelijk gescheiden gebruiksruimte niet duidelijk beschreven. De analogie dat jonge grote gezinnen ook een opslagruimte op een paar kilometer afstand zouden kunnen gebruiken om vrijetijdsuitrusting enzovoort op te slaan buiten een te klein appartement, wordt niet overgenomen. Waarom zou dat zo zijn als de absurditeit duidelijk is?
Bij het voorbereiden van het ‘verhaal’ heb je een (hopelijk neutrale) werktitel gekozen. Zodra het onderzoek is afgerond, wordt dit veranderd in een beknopte titel, zodat de conclusie van de bevindingen van de ‘reporters’ wordt weerspiegeld op een manier die effectief is voor het publiek.
De titel van het rapport nadat het journalistieke harde werk is afgerond is: “Ga het huis uit!”, inclusief uitroeptekens. De conclusie die de publieke omroep aan haar consumenten voorlegt is dan ook duidelijk. De ondertitel ‘Nemen de ouderen de leefruimte van de jongeren af?’ is meer verzoenend en roept twee vragen op.